Read this article in English → Is Your Bloc Earthquake-Safe? How to Check Any Building in Romania
Orice cladire are un risc seismic; intrebarea e doar cat de mare. Un anunt care spune „fara risc seismic" inseamna aproape mereu ca blocul nu a fost expertizat niciodata. Din afara nu ai cum sa-ti dai seama, asa ca incepe cu patru verificari: anul constructiei, lista oficiala a cladirilor cu risc seismic, partea a III-a a cartii funciare si cartea tehnica a blocului. Apoi, daca ceva nu e clar, cere unui expert tehnic atestat sa evalueze tot blocul.
Pe scurt
Nu exista cladire fara risc seismic. „Fara risc seismic" intr-un anunt inseamna de obicei „neexpertizat".
Daca nu e pe lista, nu inseamna ca e sigur. Inseamna ca nu a fost expertizat (AICPS, asociatia inginerilor proiectanti de structuri).
Anul constructiei conteaza cel mai mult. Blocurile proiectate inainte de cutremurul din 1977 au fost facute dupa normative pe care chiar inginerii le numesc „slabe". Normele au devenit mai stricte dupa 1978 si inca o data din 1992.
Patru clase, de la RsI la RsIV. RsI e cea mai vulnerabila, RsIV se comporta ca o cladire noua.
U1, U2 si U3 sunt altceva: termene vechi de consolidare, din anii '90, expirate de mult. Un bloc incadrat inca la o categorie U e de evitat.
Clasa se trece acum in cartea funciara, in partea a III-a, pentru tot blocul (Legea 212/2022, art. 3 si 3^1).
Apartamentele din blocurile RsI nu se pot inchiria pana nu e consolidat blocul (art. 5 alin. (3)).
Lista oficiala din Bucuresti are 2.798 de cladiri. Cam 78% sunt construite inainte de 1945; doar 30 sunt construite intre 1978 si 1989.
Ce inseamna „fara risc seismic" intr-un anunt?
De obicei, ca nu l-a verificat nimeni. Orice cladire are un risc seismic. Clasele arata cat de mare e, iar cea mai buna clasa (RsIV) inseamna tot un risc, doar unul comparabil cu al unei cladiri noi.
Orice cladire expertizata intra intr-una din cele patru clase, de la RsI (cea mai vulnerabila) la RsIV (se comporta ca o cladire noua). Nu exista o clasa „fara risc" (AICPS).
Un bloc care nu apare pe nicio lista nu a fost declarat sigur. Pur si simplu nu a fost expertizat (AICPS).
Cand un agent sau un vanzator spune „fara risc seismic", cel mai probabil vrea sa spuna ca blocul nu e pe lista, nu ca l-a verificat un expert.
Ce sa intrebi in schimb: „Blocul are expertiza tehnica? Cand a fost facuta, de cine si in ce clasa l-a incadrat?" Daca exista expertiza, cere o copie. Daca nu exista, considera riscul necunoscut.
Cum afli daca blocul tau are risc seismic?
Cinci verificari, in ordinea asta. Primele patru dureaza cateva minute; a cincea e singura care iti da un raspuns adevarat.
Afla anul constructiei. Il gasesti in contractul de vanzare, in cartea funciara sau in cartea tehnica a blocului, iar harti precum Harta Blocuri il arata pentru majoritatea oraselor. Iti spune dupa ce normativ seismic a fost proiectat blocul (vezi mai jos).
Verifica lista oficiala.
In Bucuresti: lista tinuta de AMCCRS, Administratia Municipala pentru Consolidarea Cladirilor cu Risc Seismic. O poti cauta dupa adresa.
In alte orase: primaria publica sau detine lista cladirilor expertizate. Intreaba la urbanism daca nu o gasesti online.
Verifica partea a III-a a cartii funciare. Din 2025–2026, clasa de risc seismic se noteaza acolo, pentru tot blocul, dupa ce expertiza a fost trimisa la cadastru (Legea 212/2022, art. 3 alin. (1) lit. c) si art. 3^1).
Cere de la asociatia de proprietari cartea tehnica si intreaba daca blocul a fost vreodata expertizat, consolidat sau modificat.
Daca blocul e vechi, neexpertizat sau raspunsurile te ingrijoreaza, cere o expertiza tehnica. O face un expert tehnic atestat, pentru tot blocul, niciodata pentru un singur apartament (vezi „Ce presupune o expertiza tehnica?").
Ca sa vezi hazardul seismic din localitatea ta, Ministerul Dezvoltarii publica o harta interactiva. Bucurestiul are o acceleratie a terenului pentru proiectare de 0,30 g, printre cele mai mari din tara.
Care sunt clasele de risc seismic, de la RsI la RsIV?
RsI e cea mai vulnerabila, RsIV cea mai putin vulnerabila. Sunt clasele de azi, iar o cladire primeste una doar dupa o expertiza tehnica.
Clasele actuale vin din P100-3/2019, normativul pentru evaluarea cladirilor existente:
RsI: cladiri cu risc ridicat de prabusire la cutremurul de proiectare.
RsII: cladiri care pot suferi degradari structurale majore la cutremurul de proiectare, dar la care prabusirea e putin probabila.
RsIII: cladiri care pot suferi degradari structurale care nu afecteaza semnificativ siguranta; degradarile elementelor nestructurale pot fi importante.
RsIV: cladiri la care raspunsul asteptat e asemanator cu al cladirilor noi, proiectate dupa normele actuale.
„Bulina rosie" e numele popular al panoului de avertizare de pe cladirile din clasa RsI. Legea cere panouri la toate intrarile blocurilor de locuinte incadrate in RsI (Legea 212/2022, art. 9 lit. c)).
Ce inseamna U1, U2 si U3 si de ce sa le eviti?
U1, U2 si U3 nu sunt clase de risc. Sunt categorii vechi de urgenta, si fiecare insemna ca blocul trebuia consolidat. Un bloc incadrat inca la U1–U3 e de evitat.
Cum se deosebesc de RsI–RsIV:
Cand: categoriile U au fost stabilite in anii '90, dupa un normativ care nu mai e in vigoare. Clasele Rs vin din normativul de azi (P100-3/2019).
Ce masoara: o categorie U era un termen: consolidare in 2 ani (U1), 5 ani (U2) sau 10 ani (U3). O clasa Rs masoara cat de vulnerabila e cladirea (AICPS).
Ce iti spun azi:
Fiecare bloc incadrat la U a fost gasit, in anii '90, ca avand nevoie de consolidare.
Termenele au expirat de zeci de ani.
Daca blocul apare inca doar cu o categorie U, nu a fost nici consolidat, nici reexpertizat.
U3 nu e mai sigur decat U1. Cifra era un termen, nu un grad de risc (AICPS).
O categorie U nu se poate transforma automat intr-o clasa Rs. E nevoie de o noua expertiza, iar incadrarea de azi poate iesi chiar mai defavorabila decat cea din anii '90 (AICPS).
Sfatul nostru: evita sa cumperi intr-un bloc incadrat inca la U1, U2 sau U3, daca nu e deja in curs o noua expertiza sau un proiect de consolidare. Proprietarii care locuiesc deja intr-un astfel de bloc pot cere o noua expertiza dupa normativul actual, platita din bugetul local (vezi „Ce presupune o expertiza tehnica?").
De ce conteaza atat de mult anul constructiei?
Pentru ca iti spune dupa ce normativ seismic a fost proiectat blocul, iar normele din Romania s-au schimbat radical dupa cutremurul din 1977.
Cum grupeaza inginerii normativele seismice din Romania (prof. Radu Vacareanu, UTCB):
Inainte de 1963: niciun normativ de proiectare seismica nu era obligatoriu la nivel national.
1963–1977 (P13-63, P13-70): normative „slabe", care duceau la un comportament fragil.
1978–1991 (P100-78, P100-81): normative „moderate", cu ductilitate limitata, scrise dupa cutremurul din 1977.
Din 1992 (P100-92, P100-1/2006, P100-1/2013): normative „ridicate", gandite pentru un comportament ductil.
Si legea foloseste aceeasi linie. Legea 212/2022 vizeaza cladirile proiectate inainte de normativul din 1978 (P100-78), in localitatile cu o acceleratie a terenului pentru proiectare de cel putin 0,20 g (art. 3 alin. (3) lit. a)).
De ce conteaza: cutremurul din Vrancea din 1977 (magnitudine 7,4) a ucis 1.578 de oameni, dintre care 1.424 in Bucuresti, unde s-au prabusit 32 de cladiri. Vrancea produce cutremure mari, de adancime, de cateva ori pe secol; au fost cutremure majore in 1940, 1977, 1986 si 1990.
Anul e un semnal puternic, nu un verdict. Calitatea a variat in fiecare perioada, intretinerea si modificarile schimba lucrurile, iar AICPS arata ca deficiente au existat si inainte de 1989, mai ales dupa 1985.
Ce arata de fapt lista oficiala din Bucuresti?
Mai ales cladiri vechi, de dinainte de razboi, si foarte multe expertizate in anii '90 si niciodata reincadrate.
Analiza noastra a listei AMCCRS, actualizata la 6 octombrie 2026:
2.798 de cladiri in total.
Dupa clasa actuala: cam 415 in RsI (cam 6.600 de apartamente), 491 in RsII (cam 17.100 de apartamente), 164 in RsIII si 11 in RsIV; 118 au fost consolidate.
Cam 1.450 au doar o categorie veche de urgenta (U1–U3) si nicio clasa actuala. Adica mai mult de jumatate din lista: cladiri gasite acum 30 de ani ca avand nevoie de consolidare, niciodata reexpertizate. Cam 145 nu au nici una, nici alta.
Dupa anul constructiei: 2.192 inainte de 1945, 255 intre 1945 si 1962, 287 intre 1963 si 1977, 30 intre 1978 si 1989 si 4 dupa 1990.
Dintre cladirile RsI, cam 382 sunt construite inainte de 1945. Niciuna nu e construita intre 1978 si 1989.
Mai mult de jumatate din incadrarile RsI vin din expertize facute inainte de 2000.
Ce iti spune asta si ce nu:
Confirma logica anului. Lista e dominata de cladiri de dinainte de razboi, iar blocurile de dupa 1978 aproape ca nu apar.
Nu inseamna ca blocurile comuniste sunt sigure. Cele mai multe pur si simplu nu au fost expertizate niciodata, iar „nu e pe lista" inseamna exact asta.
Te uiti la un apartament si nu stii ce inseamna clasa blocului, sau lipsa ei, pentru tine? Programeaza o sesiune gratuita de 45 de minute la Office Hours. Trimite-ne adresa si anul constructiei si vedem impreuna ce iti spun lista, cartea funciara si varsta blocului si ce sa intrebi inainte sa te angajezi.
> Preferi sa scrii? Trimite-ne un mesaj pe WhatsApp la 0750 494 336.
Ce inseamna legal o clasa de risc?
Clasa RsI vine cu restrictii reale la inchiriere, la folosinta si cu termene. Si RsI, si RsII trebuie inregistrate la cadastru.
Cartea funciara: proprietarii trebuie sa trimita expertiza la primarie, iar concluziile si clasa la cadastru (ANCPI), in 30 de zile. Clasa se noteaza apoi in partea a III-a a cartii funciare, pentru tot blocul, ca sa o vada toti coproprietarii si orice cumparator (Legea 212/2022, art. 3 alin. (1) lit. c) si art. 3^1).
Inchirierea: apartamentele dintr-un bloc RsI nu se pot inchiria sau da in folosinta de la data incadrarii pana la receptia lucrarilor de consolidare (art. 5 alin. (3)).
Aglomerarile de persoane: activitatile care aduna oameni (magazine, restaurante, sali de evenimente si altele asemenea) sunt interzise in cladirile RsI pana la consolidare (art. 5 alin. (2)).
Termene pentru proprietarii din RsI: proiectarea si verificarea lucrarilor de consolidare in doi ani de la notificare, apoi inceperea lucrarilor in doi ani de la receptia proiectului (art. 5 alin. (1)).
Panouri de avertizare la toate intrarile blocurilor de locuinte RsI, in 60 de zile de la expertiza (art. 9 lit. c)).
Inscrierea la cadastru: cladirile RsI si RsII trebuie inscrise in cadastru si cartea funciara in cel mult un an de la incadrare (art. 5^1).
Consolidarea finantata de stat: daca un apartament dintr-un bloc consolidat prin programul national e vandut in cinci ani de la receptie, banii publici trebuie restituiti. O vanzare care ignora asta e nula (art. 18 alin. (6) si (8)).
Autorizatia: lucrarile de consolidare la cladirile RsI care prezinta pericol public se autorizeaza in regim de urgenta, fara taxe (Legea 169/2026, art. 283 alin. (3)).
Are un bloc „termen de expirare" de 50 de ani?
Nu. 50 de ani e o ipoteza de proiectare, nu o data de expirare. Conteaza cum a fost proiectat, intretinut si modificat blocul.
De unde vine cifra: standardul european de proiectare structurala, EN 1990, da o durata de viata proiectata orientativa de 50 de ani pentru cladirile obisnuite. Inseamna perioada in care structura e gandita sa functioneze cu intretinere normala, fara reparatii majore. Nu e momentul in care blocul nu mai e sigur.
Ce imbatraneste cu adevarat betonul e apa. Armatura rugineste acolo unde intra umezeala: acoperisuri care curg, hidroizolatii cedate la balcoane, scurgeri stricate, subsoluri umede. O structura uscata si intretinuta imbatraneste mult mai incet decat una expusa.
Dar nici supravietuirea nu e o dovada. Cutremurele slabesc structurile, nu le „calesc", iar „a trecut prin '77" spune putin despre urmatorul (AICPS).
Raspunsul cinstit: varsta singura nu condamna un bloc, dar nici nu il absolva. O expertiza o face.
Ce sa intrebi despre modificari?
Unele dintre cele mai frecvente riscuri din blocuri au fost adaugate ulterior, de oameni care si-au modificat apartamentul sau parterul. Intreaba de ele inainte sa cumperi.
Pereti demolati sau taiati in apartamente, mai ales goluri facute in peretii din panouri de beton ca sa unesti camere sau sa deschizi bucataria.
Magazine si birouri la parter care au marit vitrinele, au scos pereti sau au deschis spatiul. Un parter deschis si slab sub o cladire rigida e o vulnerabilitate cunoscuta.
Balcoane unite cu camera, unde s-a taiat parapetul de sub fereastra.
Greutate in plus pe structura: etaje adaugate, terase grele, mansardari.
Ce sa-i intrebi pe vanzator si pe asociatie:
S-a modificat ceva in apartament sau in bloc care sa atinga peretii, planseele sau balcoanele?
Lucrarile au fost autorizate si au la baza o expertiza?
Sunt trecute in cartea tehnica?
Sunt intrebari, nu un diagnostic. Doar un expert in structuri poate spune daca o modificare conteaza.
Ce presupune o expertiza tehnica?
Acopera tot blocul, o face un expert tehnic atestat, iar rezultatul e o clasa de risc plus masurile de consolidare.
Cine o poate face: doar inginerii atestati de Ministerul Dezvoltarii ca experti tehnici pentru rezistenta mecanica si stabilitate. Atestatul cere cel putin 12 ani de experienta si examene. Verifica expertul pe lista ministerului inainte sa-l angajezi (AICPS).
Mereu pentru tot blocul: expertiza unui singur apartament nu poate stabili o clasa, iar o parere bazata pe un singur apartament poate induce in eroare (AICPS).
Ce presupune: investigatii in fiecare apartament, masuratori, decopertari ca sa se vada elementele ascunse, studiu geotehnic, sapaturi la fundatii si incercari pe materiale.
La ce ajunge: clasa (RsI–RsIV) si, unde e nevoie, solutiile de consolidare (Legea 169/2026, art. 584, definitia expertizei tehnice).
Cine plateste: de regula proprietarii, prin asociatie. O exceptie importanta: daca blocul a fost expertizat dupa un normativ care nu mai e in vigoare, cum sunt toate cele incadrate la U1–U3, proprietarii pot cere o noua expertiza dupa normativul actual, platita din bugetul local (Legea 212/2022, art. 3 alin. (2)). Intreaba la primarie; in Bucuresti, la AMCCRS.
Cat costa altfel: depinde de marimea, varsta si structura blocului. Cere oferte de la doi-trei experti atestati.
Ce acopera asigurarea obligatorie a locuintei la cutremur?
Polita obligatorie (PAD) acopera cutremurul, dar doar pana la o suma fixa, de obicei mult sub valoarea unui apartament.
Ce acopera: cutremurul, alunecarile de teren si inundatiile din cauze naturale (Legea 260/2008).
Cat: pana la 20.000 de euro pentru cladirile din beton, caramida sau metal (tip A) si pana la 10.000 de euro pentru cele din lemn sau chirpici (tip B), pentru o prima de cam 20, respectiv 10 euro pe an.
Ce nu face: nu acopera valoarea reala a locuintei. Pentru mai mult, iti trebuie o polita facultativa. Verifica sa includa si cutremurul.
Merita sa cumperi un apartament intr-un bloc cu risc seismic?
Porneste de la fapte, apoi uita-te la blocul anume. Clasa e un factor, nu tot raspunsul.
RsI: nu poti inchiria apartamentul, se aplica termene de consolidare, iar clasa apare in cartea funciara. Daca blocul e intr-un program de consolidare, intreaba in ce stadiu e si tine minte regula restituirii in cinci ani, daca sunt bani publici la mijloc.
RsII: mai putine restrictii legale, dar expertiza spune ca la un cutremur puternic sunt probabile degradari structurale majore. Citeste toata expertiza, nu doar clasa.
O categorie veche U1, U2 sau U3: evita. In anii '90 blocul a fost gasit ca avand nevoie de consolidare; termenul a trecut de mult, iar blocul nu a fost nici consolidat, nici reexpertizat. Ia-l in calcul doar daca e deja in curs o noua expertiza sau un proiect de consolidare.
Nicio clasa si nicio categorie: riscul e necunoscut. Intreaba daca blocul a fost vreodata expertizat, iar raspunsul „fara risc seismic" citeste-l ca „neexpertizat".
Dincolo de clasa: cand s-a facut expertiza, ce s-a modificat, cum a fost intretinut blocul, terenul pe care sta si daca exista deja un proiect de consolidare schimba toata imaginea.
Aici isi merita un specialist banii. Doua blocuri cu aceeasi clasa pot fi doua achizitii foarte diferite.
Verifica blocul inainte sa semnezi
Intr-o sesiune gratuita de 45 de minute la Office Hours, un arhitect trece cu tine prin datele blocului: ce spun anul, lista, cartea funciara si cartea tehnica, despre ce modificari sa intrebi, daca iti trebuie o expertiza si cum influenteaza riscul ce vrei sa faci cu apartamentul.
Adu: adresa si anul constructiei, un extras de carte funciara daca il ai, anuntul si orice expertiza sau act de la asociatie pe care l-ai primit.
Fara presiune de vanzare, fara obligatii. Alege mai jos o ora; apare in fusul tau orar.
Preferi sa scrii? Trimite-ne un mesaj pe WhatsApp la 0750 494 336. Raspundem de obicei in aceeasi zi lucratoare.
Ghidul renovarii la bloc: toate articolele
Incepe aici
Inainte sa cumperi
Reguli si aprobari
Ce inseamna noul Cod al urbanismului pentru renovarea apartamentului?
Arhitect sau echipa de constructori: de cine ai nevoie la renovare?
Planifici renovarea
Camera cu camera
Case si terenuri
