Read this article in English → What to Check Before Making an Offer on an Old Apartment in Romania
Inainte sa faci o oferta pentru un apartament vechi, verifica trei lucruri: actele, blocul si apartamentul in sine. Fiecare problema pe care o gasesti intra intr-una din trei categorii: un cost pe care il scazi din pret, ceva ce negociezi sau un motiv sa renunti. Cele mai multe probleme ale apartamentelor vechi sunt costuri cunoscute. Cateva nu sunt, si pentru ele e lista asta.
Pe scurt
Citeste extrasul de carte funciara inainte de vizionare: proprietarul, ipotecile, litigiile si, mai nou, clasa de risc seismic a blocului (partea a III-a).
Cere din timp adeverinta de la asociatie. Daca vanzatorul are datorii, vanzarea se poate face, dar numai daca accepti expres sa le preiei tu (art. 33 din Legea 196/2018).
Verifica blocul, nu doar apartamentul: anul constructiei, situatia seismica, terasa sau acoperisul, coloanele si fondul de reparatii.
La vizionare, uita-te unde se ascund problemele: tabloul electric, tevile de sub chiuveta, colturile ferestrelor, tavanul de sub baia vecinului de sus.
Compara apartamentul cu planul cadastral. Peretii care nu sunt unde arata planul sunt cea mai scumpa surpriza.
Renunta daca: blocul are clasa RsI sau o veche categorie U1–U3 si nicio consolidare finantata, au fost demolati pereti structurali fara acte, sau pretul se justifica doar daca nu iese nimic prost la iveala.
Ce acte trebuie sa verifici inainte sa faci o oferta?
Sase documente, pe cele mai multe le poti vedea inainte sa semnezi ceva. Cere-le de indata ce esti serios interesat.
Extrasul de carte funciara. Poti obtine online de la ANCPI un extras pentru informare pentru orice proprietate. Verifica:
proprietarul si daca toti coproprietarii vor semna;
ipotecile si sechestrele;
litigiile notate asupra proprietatii;
clasa de risc seismic, care se noteaza acum in partea a III-a pentru tot blocul, dupa ce expertiza a fost transmisa la cadastru (art. 3^1 din Legea 212/2022).
Planul cadastral. Arata compartimentarea apartamentului asa cum e inregistrata. Compar-o cu ce vezi la vizionare (vezi „Urme de pereti demolati" mai jos).
Adeverinta de la asociatia de proprietari. Arata daca vanzatorul are intretinerea platita la zi. E valabila 30 de zile, iar asociatia trebuie sa o elibereze in 3 zile lucratoare (art. 33 alin. (2) si (8) din Legea 196/2018).
Certificatul de performanta energetica. Vanzatorul e obligat sa ti-l predea la vanzare (art. 33 alin. (5) din Legea 196/2018; Legea 372/2005). Clasa energetica iti spune, cu aproximatie, cat de bine tine apartamentul caldura.
Autorizatiile pentru modificarile vizibile. Daca s-au mutat pereti, s-a inchis sau s-a unit balconul, ori s-a mutat bucataria sau baia, cere autorizatia sau notificarea pe baza careia s-au facut.
Facturile la utilitati, platite la zi. Notarul le cere oricum, iar tie iti arata cat costa de fapt intretinerea apartamentului.
La notar, vanzatorul aduce si actele de proprietate, certificatul fiscal de la primarie, extrasul de carte funciara pentru autentificare si, daca apartamentul e ipotecat, acordul bancii (UNNPR).
Ce trebuie sa stii despre datoriile vanzatorului?
Intretinerea si facturile neplatite pot ajunge in sarcina ta. Citeste adeverinta de la asociatie inainte sa stabilesti pretul.
Notarul poate autentifica vanzarea numai daca vanzatorul prezinta adeverinta de la asociatie, cu datoriile trecute in ea (art. 33 alin. (2) lit. a) din Legea 196/2018).
Daca exista datorii, vanzarea se poate face totusi, dar numai daca cumparatorul accepta expres sa le preia pe toate, atat la asociatie, cat si la furnizorii de utilitati (art. 33 alin. (2) lit. b)).
O vanzare autentificata fara aceste conditii poate fi anulata (art. 33 alin. (4)).
Ce faci: cere adeverinta inainte de antecontract si stabileste in scris ca datoriile se platesc din pret sau de catre vanzator inainte de vanzare.
Ce sa verifici la bloc?
Un apartament bun intr-un bloc cu probleme ramane o problema. Cinci verificari.
Anul constructiei si situatia seismica. Blocurile proiectate inainte de normativul seismic din 1978 sunt cele la care trebuie sa te uiti cel mai atent.
Verifica lista oficiala a primariei si partea a III-a a cartii funciare.
Evita blocurile care apar inca la vechile categorii U1–U3.
„Fara risc seismic" intr-un anunt inseamna de obicei „neexpertizat niciodata".
Terasa sau acoperisul. Intreaba cand s-a refacut ultima data hidroizolatia. Uita-te dupa pete pe tavanul casei scarii, la ultimul etaj.
Casa scarii si subsolul. Fisurile, umezeala, petele de rugina, starea intrarii si a subsolului iti arata cum a fost intretinut blocul.
Coloanele. Intreaba daca s-au schimbat coloanele comune de apa si canalizare si cand.
Banii si planurile asociatiei.
Fondul de reparatii: asociatia e obligata sa aiba unul (art. 71 alin. (2) din Legea 196/2018).
Lucrarile planificate: intreaba ce urmeaza (terasa, coloane, termoizolatie, lift) si cat plateste fiecare apartament.
Restantele: intreaba daca multi proprietari au datorii. Un bloc in care asociatia nu reuseste sa stranga bani nu se repara.
Despre varsta blocului: calitatea executiei a variat in toate perioadele, inclusiv in anii '90 si 2000. Anul iti spune dupa ce reguli a fost proiectat blocul, nu cat de bine a fost construit. Verifica starea blocului indiferent de an.
Ai vazut un apartament care iti place si nu stii sigur ce ai vazut? Programeaza o sesiune gratuita de 45 de minute la Office Hours. Trimite-ne anuntul, pozele si ce acte ai si te ajutam sa intelegi ce ai vazut, ce sa mai verifici si ce sa intrebi inainte sa faci oferta.
> Preferi sa scrii? Trimite-ne un mesaj pe WhatsApp la 0750 494 336.
Ce sa verifici la vizionare?
Zece lucruri, fiecare cu felul in care il verifici si ce inseamna daca iese prost. Ia o lanterna si foloseste camera telefonului.
Tabloul electric. Deschide-l.
Semn rau: sigurante vechi in loc de sigurante automate, lipsa protectiei diferentiale, urme de ars.
Ce inseamna: instalatia e originala sau aproape. Ia in calcul refacerea completa.
Cablurile. Uita-te in spatele unei prize sau al unui intrerupator slabit, sau intreaba vanzatorul.
Semn rau: cabluri din aluminiu, de culoare gri-argintie; lipsa firului de impamantare; prelungitoare peste tot.
Ce inseamna: refacerea completa a instalatiei electrice.
Tevile. Uita-te sub chiuveta din bucatarie, in spatele vasului de toaleta si prin usita de vizitare din baie.
Semn rau: tevi vechi din otel, gri, cu rugina la imbinari sau cu scurgeri peticite.
Ce inseamna: tevi noi pana la coloane.
Presiunea apei. Da drumul la dus si la un robinet in acelasi timp si trage apa la toaleta.
Semn rau: jet slab, mai ales la etajele de sus, sau apa ruginie.
Ce inseamna: tevi vechi, uneori o problema a blocului pe care nu o poti rezolva singur.
Incalzirea. Intreaba daca apartamentul e racordat la termoficare sau are centrala proprie si uita-te la calorifere.
Semn rau: calorifere scoase sau debransate fara acte; o centrala veche fara verificare ISCIR.
Ce inseamna: lucrari la incalzire, uneori acte de pus in ordine mai intai.
Ferestrele. Uita-te la colturi si la glafuri.
Semn rau: mucegai negru, urme de condens, garnituri cedate, tamplarie originala din lemn.
Ce inseamna: ferestre noi si, posibil, o problema de ventilatie.
Umezeala. Cauta-o unde se ascunde:
in colturile peretilor exteriori, in spatele mobilei si in dulapuri;
in jurul ferestrelor;
pe tavan, la ultimul etaj;
pe tavanul baii si al bucatariei, sub apartamentul de deasupra.
Vopsea proaspata intr-un singur colt e un motiv sa pui intrebari.
Ce inseamna: cauza poate fi condensul, o terasa care curge sau o teava. Doar o verificare la fata locului iti spune care, iar costul depinde de cauza.
Urme de pereti demolati. Compara apartamentul cu planul cadastral.
Cauta: o grinda sau un prag in tavan unde era un perete, camere care nu se potrivesc cu planul, o bucatarie deschisa spre living.
Ce inseamna: intr-un bloc din panouri, peretii sunt de multe ori structurali. Un perete demolat fara autorizatie si fara expertiza e cea mai grava problema de pe lista.
Pardoseli si tavane. Treci prin fiecare camera.
Semn rau: pante pe care le simti sub picior, zone care cedeaza, fisuri care pleaca in diagonala din colturile usilor si ferestrelor.
Ce inseamna: uneori doar o sapa veche, alteori ceva structural. Cere parerea unui inginer daca fisurile par recente sau late.
Lumina, zgomotul si mirosul. Daca poti, vino la ore diferite.
Semn rau: camere in care nu intra niciodata soarele, zgomot constant de la strada sau de la un magazin de dedesubt, miros de umezeala sau de canalizare.
Ce inseamna: pe unele dintre ele nicio renovare nu le rezolva. Hotaraste daca poti trai cu ele.
Ce e diferit la ultimul etaj si la parter?
Ultimul etaj iti aduce terasa in viata. Parterul iti aduce subsolul si strada.
La ultimul etaj:
Terasa de deasupra e proprietate comuna. Repararea ei e treaba asociatiei (art. 63 alin. (1) din Legea 196/2018), din fondul de reparatii.
Intreaba: cand s-a refacut ultima data hidroizolatia terasei, daca acum curge si daca o reparatie e planificata si are bani.
Uita-te: la tavane, mai ales in colturi si langa peretii exteriori.
La parter:
Umezeala din subsol sau din pamant, vizibila la baza peretilor.
Spatii comerciale sau birouri alaturi sau dedesubt: zgomot, mirosuri, program si daca au modificat structura (vezi „Cand sa renunti").
Siguranta si intimitatea: gratii la ferestre, cat de aproape e strada sau intrarea.
Asigurarea, in ambele cazuri: polita obligatorie (PAD) acopera cutremurul, alunecarile de teren si inundatiile, nu si inundatiile de la tevi sau de la vecini. Pe acestea le acopera doar o polita facultativa.
Ce sa intrebi vanzatorul si administratorul?
Pune aceleasi intrebari amandurora. Unde raspunsurile nu se potrivesc, uita-te mai atent.
Vanzatorului:
Cand s-au schimbat ultima data instalatia electrica si tevile, cine a facut lucrarea si exista vreun act?
S-a modificat ceva care a atins peretii, balconul sau pozitia baii? Exista autorizatie sau notificare?
Au fost inundatii, de la vecinul de sus sau la cel de jos? S-au reparat si cum?
De ce vindeti si de cat timp e apartamentul la vanzare?
Administratorului:
Are vanzatorul intretinerea platita la zi? (Cere adeverinta.)
S-a facut o expertiza seismica la bloc? Cand si ce clasa a iesit?
Cand s-au reparat ultima data terasa, coloanele si liftul? Ce urmeaza si cat plateste fiecare apartament?
Cati bani sunt in fondul de reparatii si au multi proprietari restante?
Ce inseamna fiecare problema pentru oferta ta?
Fiecare problema e un cost de scazut, un punct de negociat sau un motiv sa renunti.
Tablou electric vechi, cabluri din aluminiu: cost mare (refacerea completa a instalatiei). Scazi din pret.
Tevi vechi din otel, presiune slaba: cost mediu spre mare (tevi noi pana la coloane). Scazi din pret.
Ferestre originale sau cu garnituri cedate: cost mediu. Scazi din pret.
Condens si mucegai la colturile ferestrelor: cost mic spre mediu (ventilatie, ferestre, refacerea finisajelor), dupa ce e confirmata cauza. Negociezi.
Pete pe tavan la ultimul etaj, terasa nereparata: cost mic pentru tine daca asociatia repara si are bani; mare daca nu. Intrebi la asociatie, apoi negociezi.
Datoriile vanzatorului la asociatie sau la utilitati: suma exacta. Ceri sa fie platite inainte de vanzare sau le scazi din pret.
Lucrari mari votate, dar inca neplatite (terasa, coloane, termoizolatie): partea ta. Negociezi.
Balcon inchis fara acte: se poate intra in legalitate oricand, cu taxe si expertiza (art. 301 alin. (2) din Legea 169/2026). Negociezi sau ceri vanzatorului sa-l intre in legalitate.
Pereti demolati, baie mutata, balcon unit cu camera, fara acte: cost necunoscut. Cele mai multe astfel de lucrari pot fi intrate in legalitate doar daca cererea se depune pana la 25 august 2027, cu taxe de zece ori mai mari decat cele normale (art. 301 alin. (7)–(8)). Renunti sau faci oferta conditionata de o expertiza si de o opinie juridica.
Clasa de risc seismic RsII: depinde de planurile de consolidare. Citeste expertiza completa inainte sa decizi.
RsI sau o veche categorie U1–U3, fara consolidare finantata: renunti.
Marimile costurilor sunt relative. Mare inseamna o parte importanta din bugetul de renovare; mic inseamna o singura meserie.
Cand sa renunti?
Cinci linii rosii. Oricare dintre ele e suficienta.
Seismic: clasa RsI sau o veche categorie U1–U3, fara consolidare finantata si programata.
Structura: pereti structurali demolati sau taiati fara autorizatie si expertiza, ori un spatiu comercial de la parter care a deschis structura de sub tine.
Miscarea: fisuri proaspete, late, care s-au deplasat sau care se redeschid dupa ce au fost chituite. Fisurile vechi si stabile la colturile golurilor sunt frecvente; cele care se schimba nu sunt.
Juridic: litigii in cartea funciara, coproprietari care nu vor sa semneze toti sau lucrari care nu pot fi intrate in legalitate.
Cifrele: aduna pretul si o renovare realista, apoi adauga 20–30%. Daca afacerea nu mai are sens, nu a avut de la inceput.
Si daca e o casa?
Se aplica aceleasi trei verificari, plus patru lucruri pe care un apartament nu le are.
Acoperisul: apa care a intrat printr-o invelitoare stricata a afectat de obicei si lemnaria de dedesubt. O schimbare de invelitoare se transforma des intr-o reparatie de acoperis.
Fundatia si peretii de la nivelul solului: umezeala care urca din pamant, fisuri care trec prin baza peretilor, parti ale casei care s-au tasat diferit.
Terenul: unde se scurge apa de ploaie, zidurile de sprijin, copacii aproape de casa, panta.
Anexele si extinderile: verifica daca sunt in cartea funciara si au autorizatie. Garajele, bucatariile de vara si extinderile facute fara acte au propriile reguli si termene.
Lista de verificare
Copiaza lista in telefon inainte de vizionare.
Acte
Extras de carte funciara: proprietar, ipoteci, litigii, clasa seismica (partea a III-a)
Plan cadastral, comparat cu apartamentul
Adeverinta de la asociatie: intretinere platita, eventuale datorii
Certificat de performanta energetica
Autorizatii pentru pereti, balcon sau baie modificate
Facturi recente la utilitati, platite
Bloc
Anul constructiei; e pe lista de risc seismic? Clasa Rs sau veche categorie U?
Terasa sau acoperisul: cand s-a refacut hidroizolatia? Curge?
Casa scarii si subsolul: fisuri, umezeala, intretinere
Coloanele: cand s-au schimbat?
Fond de reparatii, lucrari planificate, proprietari restanti
Apartament
Tabloul electric: sigurante automate si protectie diferentiala sau sigurante vechi?
Cablurile: cupru sau aluminiu? Fir de impamantare?
Tevile de sub chiuveta si din spatele vasului de toaleta
Presiunea si culoarea apei
Incalzirea: termoficare sau centrala; caloriferele sunt toate la locul lor?
Ferestrele: garnituri, colturi, condens
Umezeala: colturile peretilor exteriori, in jurul ferestrelor, tavanul de sub vecinul de sus
Peretii comparati cu planul; urme de pereti demolati
Pardoseli si tavane: pante, fisuri in diagonala
Lumina, zgomot, miros
Intrebari
Vanzatorului: lucrari facute, autorizatii, inundatii
Administratorului: intretinere, expertiza, lucrari planificate, fond de reparatii
Arata apartamentul unui arhitect inainte sa faci oferta
Intr-o sesiune gratuita de 45 de minute la Office Hours, un arhitect trece cu tine prin apartament: ce arata actele si pozele, care probleme sunt costuri si care sunt linii rosii, ce sa mai verifici la fata locului si cum schimba toate astea oferta si planul de renovare.
Adu: anuntul, pozele de la vizionare (tabloul, sub chiuveta, colturile ferestrelor, tavanele), extrasul de carte funciara si planul cadastral daca le ai si orice act de la vanzator sau de la asociatie.
Fara presiune de vanzare, fara obligatii. Alege mai jos o ora; apare in fusul tau orar.
Preferi sa scrii? Trimite-ne un mesaj pe WhatsApp la 0750 494 336. Raspundem de obicei in aceeasi zi lucratoare.
Ghidul renovarii la bloc: toate articolele
Incepe aici
Inainte sa cumperi
Reguli si aprobari
Ce inseamna noul Cod al urbanismului pentru renovarea apartamentului?
Arhitect sau echipa de constructori: de cine ai nevoie la renovare?
Planifici renovarea
Camera cu camera
Case si terenuri
