Ce inseamna noul Cod al urbanismului pentru renovarea apartamentului?
Read this article in English → What Does Romania's New Building Code Mean for Your Apartment Renovation?
De la 25 august 2026, orice lucrare in apartament intra pe unul din trei drumuri: fara nicio formalitate, cu o simpla notificare la primarie sau cu autorizatie de construire. Finisajele si inlocuirile la identic nu cer nimic. Bucatariile, baile, peretii nestructurali si inchiderea balconului cer notificare. Tot ce atinge structura cere in continuare autorizatie.
Pe scurt
Noul cod este Legea 169/2026, Codul amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor. A intrat in vigoare pe 25 august 2026 (art. 575) si a abrogat Legea 50/1991 (art. 576 alin. (3)).
Fara formalitati (art. 299): zugraveli, pardoseli, gresie si faianta, usi interioare, ferestre in acelasi gol, reparatii la instalatia electrica si la tevi, centrala sau aer conditionat.
Notificare (art. 294): renovarea sau extinderea bucatariei ori a baii, modificarea peretilor nestructurali, inchiderea balconului la fel ca restul blocului.
Autorizatie de construire (tot ce nu intra la art. 294 sau 299): orice gol in peretele de rezistenta, marirea ferestrelor, unirea camerelor prin pereti structurali sau unirea apartamentelor.
Notificarea se depune pe propria raspundere (art. 297 alin. (2)). Daca peretele demolat se dovedeste structural, raspunderea este a ta, nu a primariei.
Ce s-a schimbat pe 25 august 2026?
Vechea regula era „autorizatie, cu exceptia unei liste scurte". Noul cod adauga o cale de mijloc, notificarea, pentru lucrarile pe care le presupun de fapt cele mai multe renovari.
Sub Legea 50/1991, aproape orice dincolo de finisaje cerea, tehnic, autorizatie de construire. In practica, multi proprietari o ocoleau. Noul cod prevede trei drumuri:
Fara formalitati (art. 299). Faci lucrarea, cu respectarea normelor tehnice.
Notificare, art. 294–298. Inainte sa incepi, depui un formular si un proiect tehnic simplificat. Primaria are 15 zile lucratoare sa raspunda; daca nu raspunde, notificarea se considera aprobata (art. 296 alin. (1)). Poti incepe la 15 zile calendaristice dupa acest termen.
Autorizatie de construire. Procedura completa, care incepe cu certificatul de urbanism, emis in maximum 15 zile lucratoare (art. 257 alin. (4)). Autorizatia are termen legal de 30 de zile calendaristice de la depunerea dosarului complet (art. 273 alin. (1)).
Certificatele de urbanism emise inainte de 25 august raman valabile, iar autorizatiile se pot emite in baza lor (art. 582 alin. (4)).
De ce ai nevoie pentru renovarea ta?
Cauta lucrarea in lista de mai jos. Daca nu o gasesti la art. 294 sau art. 299, porneste de la ideea ca ai nevoie de autorizatie pana iti spune primaria altceva.
Fara formalitati: fara notificare si fara autorizatie (art. 299)
Zugraveli, reparatii la tencuiala, pardoseli noi, gresie si faianta noi (fara schimbarea compartimentarii)
Obiecte sanitare, finisaje si tevi noi in baie sau bucatarie, pe acelasi loc sau mutate in aceeasi incapere, pana la racordul cu coloana. Lucrarile la coloana sunt la comun si cer asociatia (vezi mai jos).
Inlocuirea usilor interioare
Inlocuirea ferestrelor in acelasi gol, cu pastrarea formei si a dimensiunilor golului si ale tamplariei; materialul se poate schimba. Pastreaza aspectul unitar cu restul blocului.
Instalatie electrica si tevi noi in interiorul apartamentului. Lucreaza cu electrician si instalator autorizati si pastreaza certificatele.
Montarea unei centrale, a aerului conditionat sau a contoarelor. Lucreaza cu un instalator autorizat; lucrarile la gaze au reguli proprii. Verifica regulile asociatiei inainte sa montezi aerul conditionat pe fatada.
Dupa terminarea lucrarilor, codul cere totusi receptia, consemnata in cartea tehnica a constructiei si in Registrul National al Constructiilor (art. 299 alin. (5)).
Notificare: depui formularul si un proiect tehnic simplificat inainte sa incepi (art. 294)
Renovarea bucatariei sau a baii pe locul existent
Extinderea bucatariei sau a baii ori transformarea unei camere in baie (de maximum 25 mp, art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (x)). Anunta vecinii afectati (vezi mai jos).
Construirea sau desfiintarea unui perete nestructural. Cere intai o expertiza tehnica; asta e recomandarea noastra.
Inchiderea balconului la fel ca restul blocului. Modificarea fatadei se face numai unitar, pe tot blocul (Legea 196/2018, art. 32 alin. (2)).
Lucrarile fara formalitati si cele prin notificare se aplica in afara zonelor protejate si a zonelor de protectie a monumentelor istorice. In aceste zone sunt necesare avize suplimentare (art. 294 alin. (3)); verifica la primarie.
Autorizatie de construire: procedura completa, cu certificat de urbanism (tot ce nu intra la art. 294 sau 299)
Unirea balconului cu camera. Peretele de sub fereastra este adesea structural, deci e o modificare structurala (Legea 196/2018, art. 39).
Orice gol in peretele de rezistenta. Cere expertiza tehnica facuta de un expert atestat, proiect complet si acordul a doua treimi din asociatie si al tuturor proprietarilor direct afectati (Legea 196/2018, art. 39).
Marirea unui gol de fereastra sau de usa. Expertiza tehnica si proiect complet.
Unirea a doua apartamente. Proiect complet, expertiza tehnica, acordul asociatiei daca peretele dintre ele este structural (Legea 196/2018, art. 37 alin. (2) si art. 39) si actualizarea cadastrului la final.
Procedura separata
Debransarea de la termoficare pentru centrala proprie. Se face cu furnizorul de agent termic; vezi ghidul nostru despre instalatii.
Cum depui o notificare?
Ai nevoie de un formular, un proiect tehnic simplificat si o taxa, depuse inainte sa incepi.
Fa proiectul tehnic. Un arhitect pregateste proiectul tehnic de executie simplificat, cu aportul specialistilor de care are nevoie lucrarea (structura, instalatii).
Depune-l la primarie (in Bucuresti, la primaria de sector): formularul de notificare, proiectul tehnic simplificat si taxele prevazute de lege (art. 295 alin. (4)), plus documentele suplimentare cerute de lege pentru cazul tau (art. 295 alin. (7)). Intreaba la primarie cat este taxa.
Asteapta cel mult 15 zile lucratoare. Primaria poate sa nu raspunda (aprobare tacita), sa ceara clarificari, sa-ti spuna ca lucrarea cere autorizatie sau sa respinga motivat (art. 296 alin. (1)).
Incepe cel mai devreme la 15 zile calendaristice dupa termenul de raspuns sau dupa ce ai indeplinit conditiile cerute (art. 296 alin. (6) si art. 298 alin. (1)).
Executa lucrarile in cel mult trei ani; atat ramane valabila notificarea (art. 296 alin. (5)). La final, tu, constructorul si un reprezentant al primariei semnati procesul-verbal de receptie, pe care il inregistrezi in Registrul National al Constructiilor (art. 298 alin. (6)), iar cartea tehnica a constructiei se completeaza (art. 296 alin. (7)).
Procedura este complet noua. Primariile o vor aplica inegal in primele luni, asa ca lasa-ti cateva saptamani in plus in planificare.
Planuiesti lucrari si nu stii de ce acte ai nevoie? Programeaza o sesiune gratuita de 45 de minute la Office Hours, spune-ne ce vrei sa schimbi si iti spunem daca fiecare lucrare nu cere nimic, cere notificare sau autorizatie si ce trebuie sa depui.
Te poti baza pe primarie sa-ti spuna daca un perete e structural?
Nu. Cere o expertiza tehnica inainte sa demolezi orice perete de zidarie, chiar si unul pe care codul ti-ar permite sa-l desfiintezi prin notificare.
Notificarea este o declaratie pe propria raspundere (art. 297 alin. (2)). Primaria verifica actele; nu vine sa-ti vada peretele. Daca peretele se dovedeste de rezistenta, consecintele sunt ale tale: fisuri la tine sau la vecini, oprirea lucrarilor, amenzi si probleme la vanzare.
Intr-un bloc, cei mai multi oameni nu pot deosebi un perete de rezistenta de unul de compartimentare, si nici multe echipe. La blocurile din panouri, peretii de rezistenta sunt la aproximativ 3–4 metri, pe ambele directii, iar unii sunt mai subtiri decat par. Varianta sigura costa o expertiza tehnica la inceput. E mult mai ieftin decat repararea unei greseli structurale.
Costul expertizei depinde de tipul blocului, vechime, inaltime si interventie, asa ca cere o oferta pentru cazul tau.
Cand ai nevoie de vecini sau de asociatia de proprietari?
Ori de cate ori lucrarea atinge ceva comun: structura, fatada, coloanele sau peretii dintre apartamente. Legea stabileste cati proprietari trebuie sa fie de acord.
Structura, peretii dintre apartamente si instalatiile comune sunt parti comune (Codul civil, art. 649 alin. (1) lit. b) si c); Legea 196/2018, art. 37 alin. (1)).
Modificarile structurale, cum ar fi un gol in peretele de rezistenta, cer acordul a doua treimi din proprietarii membri ai asociatiei si al tuturor proprietarilor direct afectati, plus autorizatie de construire (Legea 196/2018, art. 39).
Mutarea unui perete nestructural dintre apartamentul tau si cel al vecinului cere acordul vecinului, expertiza tehnica si autorizatie de construire, cu instiintarea asociatiei (Legea 196/2018, art. 37 alin. (2)).
Mutarea unui perete dintre apartamentul tau si un spatiu comun, de exemplu holul, cere acordul tuturor proprietarilor din bloc, expertiza tehnica si autorizatie de construire (Legea 196/2018, art. 37 alin. (3)).
Modificarea instalatiilor comune, de exemplu a coloanelor, cere referat tehnic de la furnizorul utilitatii, votul a doua treimi din membrii asociatiei in adunarea generala si autorizatie de construire (Legea 196/2018, art. 37 alin. (6)).
Modificarea instalatiei de gaze sau a corpurilor de incalzire din apartament cere referat tehnic de la furnizor si decizia comitetului executiv al asociatiei, cu acordul tuturor vecinilor direct afectati (Legea 196/2018, art. 37 alin. (7)).
Modificarea fatadei, inclusiv inchiderea balconului, se face numai unitar, pe tot blocul (Legea 196/2018, art. 32 alin. (2)).
Schimbarea destinatiei unei camere sau a unui apartament cere avizul scris al comitetului executiv si acordul scris, prealabil, al vecinilor direct afectati, pe orizontala si pe verticala (Legea 196/2018, art. 40 alin. (1)).
In practica, acordul se strange de obicei ca semnaturi scrise de la proprietarii implicati. Obtine-l in scris inainte sa depui orice.
Mutarea baii sau a bucatariei: anunta vecinul de dedesubt inainte sa incepi. Nu recomandam mutarea baii sau a bucatariei deasupra sufrageriei sau a dormitorului vecinului. Chiar si cu hidroizolatie buna, o singura infiltratie devine un conflict care urmareste apartamentul ani de zile.
Acordul asociatiei si aprobarea primariei sunt lucruri separate. Unul nu il inlocuieste pe celalalt.
Ce faci daca s-au facut deja lucrari fara aprobare?
Codul ofera o cale de regularizare pentru unele lucrari facute in trecut si o fereastra limitata in timp pentru altele. Plata amenzii nu face lucrarea legala.
Asta conteaza mai ales daca vrei sa cumperi un apartament in care s-au mutat deja pereti sau balconul a fost unit cu camera.
Afla exact ce s-a modificat. Compara apartamentul cu planul cadastral si cu planurile originale, daca exista; noteaza peretii desfiintati, baile mutate si balcoanele inchise.
Cere o expertiza tehnica pentru orice modificare la pereti. Iti spune daca lucrarea poate fi pastrata.
Cere primariei autorizatia de regularizare. Obligatia de a o cere iti apartine (art. 301 alin. (1)). Vei avea nevoie de expertize tehnice (art. 301 alin. (9)), iar primaria poate cere lucrari de conformare inainte sa o emita (art. 301 alin. (10)).
Verifica daca lucrarile tale se incadreaza si pana cand. Inchiderile de balcon care nu se extind peste domeniul public pot fi regularizate oricand (art. 301 alin. (2)). Majoritatea celorlalte lucrari dintr-un apartament, cum ar fi peretii desfiintati sau baia mutata, pot fi regularizate doar daca cererea se depune in termen de un an de la 25 august 2026 (art. 301 alin. (7)), iar taxele pentru certificatul de urbanism si pentru autorizatie sunt de zece ori mai mari (art. 301 alin. (8)). Lucrarile trebuie sa respecte si regulile de urbanism actuale si cerintele de calitate.
Daca lucrarea nu poate fi regularizata, pregateste-te sa revii la starea initiala. Dupa termenul de un an, primariile pot desfiinta lucrarile neautorizate sau pot cere instantei sa dispuna desfiintarea, pe cheltuiala proprietarului (art. 301 alin. (12)–(15)). Pana la regularizare sau desfiintare, impozitul pe cladire se dubleaza din momentul constatarii (art. 301 alin. (11)).
Daca vrei sa cumperi: cere vanzatorului sa regularizeze inainte de vanzare sau include costul si riscul in oferta ta.
Care sunt amenzile?
Amenzile pentru lucrarile fara acte sunt suficient de mari cat sa anuleze tot ce ai economisit.
Lucrari fara notificarea obligatorie: intre 5.000 si 50.000 de lei (art. 357 alin. (1) lit. a) si alin. (4) lit. a)).
Lucrari fara autorizatia obligatorie: intre 50.000 si 1.000.000 de lei, in functie de gravitatea faptei si de impactul asupra vecinatatilor (art. 357 alin. (1) lit. b) si alin. (4) lit. b)).
Pe langa amenda: oprirea lucrarilor, aducerea la starea initiala pe cheltuiala ta si un apartament greu de vandut sau de ipotecat.
Un caz tipic
Exemplu compus, nu un client anume.
Un cuplu cumpara un apartament de doua camere semidecomandat intr-un bloc din panouri din anii '70. Vor sa deschida bucataria spre living si sa mute baia mai aproape de dormitor. Echipa le spune ca pentru „un simplu perete" nu e nevoie de acte.
Dupa noul cod:
Mutarea baii cere notificare si proiect tehnic. Noua pozitie ar fi deasupra dormitorului vecinilor, asa ca am recomanda alta compartimentare.
Peretele bucatariei se dovedeste a fi un panou de rezistenta. Asta nu se rezolva prin notificare: cere expertiza tehnica, autorizatie si, probabil, un gol mai mic in loc de o bucatarie complet deschisa.
Daca depui actele corect, pierzi cateva saptamani la inceput. Daca le ocolesti, risti o amenda, oprirea lucrarilor si o fisura in tavanul vecinilor.
Afla de ce ai nevoie inainte sa incepi renovarea
Intr-o sesiune gratuita de 45 de minute la Office Hours, un arhitect trece cu tine prin lucrarile planificate si iti spune pe ce drum merge fiecare, ce pereti trebuie verificati intai si al cui acord iti trebuie.
Adu: un plan al apartamentului sau o schita, poze cu peretii pe care vrei sa-i modifici si lista lucrarilor pe care le ai in minte.
Fara presiune de vanzare, fara obligatii. Alege mai jos o ora; apare in fusul tau orar.
