Read this article in English → What Can You Build on This Plot in Romania? POT, CUT and the Rules That Decide Your House
Ce poti construi pe un teren nu depinde de cat de mare e terenul, ci de planul urbanistic al localitatii. Patru reguli decid: POT-ul (cat din teren poti ocupa), CUT-ul (cata suprafata poti construi), regimul de inaltime si retragerile fata de strada si de vecini. Toate patru sunt in certificatul de urbanism al terenului. Terenul din extravilan e alta poveste: de cele mai multe ori nu poti construi o casa acolo.
Pe scurt
De unde vin regulile: din planul urbanistic general (PUG) si regulamentul lui local (RLU) sau, unde exista, dintr-un plan urbanistic zonal (PUZ). Unde regulile locale nu spun nimic, se aplica Regulamentul General de Urbanism (HG 525/1996).
Unde le citesti: in certificatul de urbanism pentru informare (Legea 169/2026, art. 254). Il poate cere oricine, iar termenul legal e de 15 zile lucratoare (art. 257 alin. (4)).
POT = suprafata construita la sol ÷ suprafata terenului. CUT = suprafata construita desfasurata ÷ suprafata terenului (art. 584).
Castiga regula cea mai stransa: POT-ul, CUT-ul, inaltimea si retragerile dau fiecare alt maxim, iar cel mai mic e limita ta reala.
Extravilan: casa nu e pe lista a ce se poate construi. Ca terenul sa devina construibil iti trebuie un PUZ, iar asta e lung si nesigur.
Cumpara terenul pentru regulile pe care le are, nu pentru cele pe care speri sa le schimbi.
De unde vin regulile unui teren?
Din planul urbanistic pentru zona ta. Le citesti in certificatul de urbanism.
Planul urbanistic general (PUG) acopera tot orasul sau toata comuna. Regulamentul lui local (RLU) imparte teritoriul in zone (UTR) si stabileste regulile pentru fiecare.
Un plan urbanistic zonal (PUZ) detaliaza regulile pentru unele zone, de exemplu cartiere noi sau centre istorice.
Regulamentul General de Urbanism (HG 525/1996) e baza acolo unde regulile locale nu spun nimic. E in continuare in vigoare si sub noul cod.
Certificatul de urbanism iti spune, pentru terenul tau (art. 253 alin. (4)):
daca e in intravilan sau in extravilan;
zonele protejate si interdictiile de construire;
zona (UTR) si functiunile permise;
POT-ul si CUT-ul;
dimensiunile minime si maxime ale parcelei;
edificabilul admis pe teren;
accesul, parcarile si alinierea fata de strada;
inaltimea minima si maxima;
utilitatile din zona.
Cere un certificat de urbanism pentru informare inainte sa faci o oferta. Pentru asta l-a creat codul (art. 254): oricine il poate cere, pentru orice teren.
Intravilan sau extravilan?
E prima intrebare pentru orice teren. In intravilan construiesti dupa regulile locale. In extravilan, de cele mai multe ori nu poti construi o casa.
Intravilanul e zona construita a localitatii, stabilita prin PUG.
Extravilanul e tot ce e intre limita intravilanului si limita administrativa (art. 152 alin. (1)). PUG-ul il imparte in zone agricole, forestiere, zone de urbanizare viitoare si altele (art. 152 alin. (2)).
„Intravilan arabil" tot intravilan e. „Arabil" e categoria de folosinta din cartea funciara. Ce poti construi stabilesc regulile locale, nu categoria de folosinta.
Ce poti construi pe un teren extravilan?
In cele mai multe cazuri, nu o casa. Legea spune ce se poate face acolo, iar ca terenul sa devina construibil iti trebuie un PUZ.
Ce permite legea in extravilan:
Doar investitiile din legea fondului funciar (Legea 18/1991, art. 92 alin. (2) si (3)), dupa planul de amenajare a teritoriului sau PUG ori pe baza unui proiect urbanistic de detaliu (art. 152 alin. (3) din Cod).
Pe terenurile agricole cele mai bune (clasa I si a II-a de calitate), pe cele cu lucrari de imbunatatiri funciare, pe vii si livezi, in parcuri nationale, rezervatii si situri de patrimoniu, e interzisa orice constructie (Legea 18/1991, art. 92 alin. (1)).
Exceptiile sunt precise: constructiile care servesc activitatile agricole, cele militare, drumurile importante si caile ferate, liniile electrice de inalta tensiune, lucrarile de petrol si gaze, conductele magistrale si lucrarile de apa (Legea 18/1991, art. 92 alin. (2)). Casa nu e pe lista.
Cum devine construibil un teren extravilan:
Trebuie introdus in intravilan prin PUG sau printr-un PUZ, cu aviz prealabil de la ministerul agriculturii privind clasa de calitate a terenului (art. 153 alin. (1) din Cod).
Scoaterea terenului din circuitul agricol se face cu plata unei taxe (Legea 18/1991, art. 92 alin. (4)). Cei sub 40 de ani care vor sa-si construiasca o locuinta pe cel mult 500 mp de teren agricol nu platesc taxa (art. 92 alin. (6)).
Un PUZ care modifica regulile aprobate cere acum motive „temeinic fundamentate din perspectiva interesului general" si un aviz de initiere de la primarie (art. 62 alin. (3) lit. c) si art. 69). Pentru un singur teren, asta e lung, costisitor si deloc sigur.
Daca vrei sa cumperi teren extravilan ca sa-ti faci o casa, porneste de la ideea ca nu se poate, pana iti spune certificatul de urbanism altceva.
Cele patru reguli care iti limiteaza casa
Daca le intelegi pe astea patru, poti citi certificatul de urbanism al oricarui teren.
POT: cat din teren poti ocupa. Procentul de ocupare a terenului (POT) e suprafata construita la sol impartita la suprafata terenului, in procente (art. 584). La suprafata construita intra si etajele in consola si balcoanele. Unde regulile locale nu stabilesc un POT, il limiteaza Regulamentul General de Urbanism, de exemplu la 30% in zonele rurale si la 35% in zonele exclusiv rezidentiale cu case de pana la trei niveluri (HG 525/1996, anexa nr. 2).
CUT: cata suprafata poti construi. Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) e suprafata construita desfasurata a tuturor nivelurilor impartita la suprafata terenului (art. 584). Nu se socotesc spatiile mai joase de 1,80 m, podurile neamenajabile si parcarile de la subsol. Un CUT de 0,9 pe un teren de 500 mp iti permite 450 mp desfasurati. CUT-ul stabileste cata casa ai; nu stabileste forma ei.
Regimul de inaltime: cate niveluri. Regimul de inaltime e numarul maxim de niveluri supraterane, scris cu P (parter), E (etaj) si M (mansarda). Demisolul si mansarda se socotesc niveluri (art. 584). De obicei, regulile locale adauga si o inaltime maxima in metri. Unde nu exista PUZ, Regulamentul General de Urbanism mai cere ca o casa noua sa nu depaseasca cu mai mult de doua niveluri casele vecine (HG 525/1996, art. 31).
Retragerile: unde pe teren poti construi. Se aplica trei feluri de distante:
Fata de strada: regulile locale spun daca construiesti la aliniament sau retras fata de el. Unde retragerea e obligatorie, fasia dintre aliniament si casa nu se poate construi, cu exceptia gardurilor, a accesurilor, a platformelor de gunoi si a teraselor joase (art. 584).
Fata de vecini: cel putin 60 cm de la hotar si 2 m pentru ferestrele sau balcoanele care dau spre terenul vecinului (Codul civil, art. 612 si 615). Regulile locale cer de multe ori mai mult, iar distantele de siguranta la incendiu se aplica si ele (HG 525/1996, art. 24).
Pe acelasi teren: distantele dintre cladirile de pe aceeasi parcela, unde le stabilesc regulile locale.
Un exemplu de calcul
Cifre ilustrative. Cifrele terenului tau sunt in certificatul de urbanism.
Un teren de 500 mp, lat de 20 m si adanc de 25 m, intr-o zona rezidentiala. Regulile locale: POT 35%, CUT 0,9, regim de inaltime P+1E+M, retragere de 5 m fata de strada, 2 m fata de limitele laterale si 5 m fata de limita din spate.
Retragerile: zona construibila e (20 − 2 − 2) × (25 − 5 − 5) = 16 m × 15 m = 240 mp. Acolo poate sta casa.
POT-ul: 35% × 500 mp = 175 mp suprafata construita la sol, maximum. E mai putin decat zona construibila, deci POT-ul limiteaza amprenta casei, nu retragerile.
CUT-ul: 0,9 × 500 mp = 450 mp desfasurati, maximum.
Cu toate la un loc: un parter si un etaj de cate 175 mp (350 mp), plus o mansarda de pana la vreo 100 mp socotiti, ajung la CUT. O casa doar parter se opreste la 175 mp, pentru ca POT-ul te opreste primul.
Fiecare regula a dat alt numar, iar cea mai stransa a decis la fiecare pas. Asta e tot secretul: schimba latimea terenului, POT-ul sau retragerile si alta regula preia controlul.
Te uiti la un teren si nu stii ce poti construi pe el? Programeaza o sesiune gratuita de 45 de minute la Office Hours. Trimite-ne numarul cadastral sau certificatul de urbanism si iti spunem ce permit regulile, care te limiteaza primul si daca intra casa pe care o ai in minte.
> Preferi sa scrii? Trimite-ne un mesaj pe WhatsApp la 0750 494 336.
Ce suprafata minima si ce front stradal trebuie sa aiba terenul?
Minimul real il stabileste regulamentul local. Regulamentul General de Urbanism da reperul obisnuit.
Regulamentul General de Urbanism cere, la parcelari, un front la strada de cel putin 12 m si o suprafata de cel putin 200 mp pe lot pentru case izolate sau cuplate. Pentru case insiruite, 8 m si 150 mp. Adancimea lotului trebuie sa fie cel putin egala cu latimea (HG 525/1996, art. 30).
Astea sunt cifrele pe care le citeaza toata lumea, dar formal se aplica la parcelarile de cel putin patru loturi. Minimul pentru zona ta il stabileste regulamentul local, si de multe ori e mai strict.
Dimensiunile minime si maxime pentru terenul tau sunt in certificatul de urbanism (art. 253 alin. (4) lit. c)).
Ce mai adauga terenul in sine
Dupa ce ai lamurit regulile, terenul are si el cerintele lui.
Accesul: terenul trebuie sa aiba acces la un drum public, direct sau printr-o servitute de trecere, destul de lat pentru masinile de pompieri (HG 525/1996, art. 25).
Utilitatile: verifica ce ajunge pana la teren: apa, canalizare, curent, gaz. Certificatul de urbanism arata retelele cunoscute din zona (art. 253 alin. (4) lit. d)). Fara canalizare, iti trebuie loc pentru fosa septica sau pentru o statie locala de epurare.
Panta, zonele inundabile si alunecarile de teren: schimba fundatia, costul si uneori chiar ce ai voie sa faci.
Servitutile si sarcinile: dreptul de trecere, servitutile pentru retele, ipotecile si litigiile sunt in cartea funciara. Citeste extrasul inainte sa semnezi.
Vecinii: ferestrele lor care dau deja spre terenul tau si zidurile de pe hotar conteaza la unde poti construi.
Te poti baza pe schimbarea regulilor?
Nu. Cumpara terenul pentru regulile pe care le are azi.
Ca sa cresti POT-ul, CUT-ul sau inaltimea ori sa micsorezi retragerile, iti trebuie un PUZ care modifica regulile aprobate (art. 62 alin. (4)).
Sub noul cod, asta se poate doar in situatii „temeinic fundamentate din perspectiva interesului general", dupa un aviz de initiere de la primarie (art. 62 alin. (3) lit. c) si art. 69).
Chiar si cand se poate, un PUZ dureaza multe luni, costa si poate fi respins. Calculeaza pretul terenului dupa ce permite acum.
Inainte sa faci o oferta: lista de verificat
Opt verificari, in ordine. Oricare dintre ele poate scoate un teren din discutie.
Extrasul de carte funciara: proprietarul, servitutile, ipotecile, litigiile si categoria de folosinta.
Certificatul de urbanism pentru informare: intravilan sau extravilan, zona, functiunile permise, POT, CUT, inaltime, aliniere, suprafata minima, zone protejate si interdictii de construire (art. 254).
Accesul la un drum public, direct sau printr-o servitute de trecere intabulata.
Frontul stradal si forma terenului fata de minimul local si daca terenul e destul de adanc.
Zona construibila dupa ce scazi retragerile fata de strada si fata de hotare.
Limitele: amprenta din POT, suprafata desfasurata din CUT, nivelurile din regimul de inaltime. Cea mai mica e casa ta reala.
Terenul: utilitatile, panta, riscul de inundatii si de alunecari, ferestrele si zidurile vecinilor.
O marja: nu cumpara un teren pe care casa ta intra doar la limita, pe hartie.
Afla ce iti permite terenul inainte sa faci o oferta
Intr-o sesiune gratuita de 45 de minute la Office Hours, un arhitect citeste cu tine regulile terenului: ce permit POT-ul, CUT-ul, inaltimea si retragerile, care te limiteaza primul, daca intra casa pe care o vrei si ce sa verifici inainte sa semnezi.
Adu: numarul cadastral sau extrasul de carte funciara, certificatul de urbanism daca il ai, anuntul de vanzare si cateva cuvinte despre casa pe care ai vrea-o.
Fara presiune de vanzare, fara obligatii. Alege mai jos o ora; apare in fusul tau orar.
Preferi sa scrii? Trimite-ne un mesaj pe WhatsApp la 0750 494 336. Raspundem de obicei in aceeasi zi lucratoare.
Ghidul renovarii la bloc: toate articolele
Incepe aici
Inainte sa cumperi
Reguli si aprobari
Ce inseamna noul Cod al urbanismului pentru renovarea apartamentului?
Arhitect sau echipa de constructori: de cine ai nevoie la renovare?
Planifici renovarea
Camera cu camera
Case si terenuri
