Poti construi o casa la tara fara autorizatie de construire?
Read this article in English → Can You Build a House in Rural Romania Without a Building Permit?
Da, in anumite conditii, si nu fara acte. De la 25 august 2026, o casa pentru o familie, intr-un sat, se poate construi cu o notificare la primarie in loc de autorizatie. Casa trebuie sa fie doar parter (sau demisol si parter), fara subsol, cu cel mult 150 mp desfasurati, pe lotul ei, in intravilanul satului. Iti trebuie in continuare un proiect complet facut de arhitect si ingineri, avizat de arhitectul-sef al judetului, plus un studiu geotehnic si o ridicare topografica.
Pe scurt
Unde: in intravilanul unei localitati rurale, in afara zonelor protejate (Legea 169/2026, art. 294 alin. (2) lit. a)).
Ce: o singura casa unifamiliala, cu acces si lot propriu. Parter sau demisol si parter, fara subsol, cu cel mult 150 mp desfasurati (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii)).
Cum: un proiect facut de arhitect, inginer constructor si inginer de instalatii, care respecta ghidul de arhitectura rurala al Ordinului Arhitectilor si e avizat de arhitectul-sef al judetului. Sau un proiect-tip pus la dispozitie de autoritati.
Obligatoriu: studiu geotehnic si ridicare topografica (art. 298 alin. (3)).
Apoi: primaria are 15 zile lucratoare sa raspunda. Daca nu raspunde, notificarea se considera aprobata, iar dupa alte 15 zile calendaristice poti incepe (art. 296 alin. (1) si (6)).
Cu mansarda, cu etaj, cu subsol sau la oras: iti trebuie autorizatie de construire.
Ce case se pot construi doar cu notificare?
Una singura: o casa de familie pe un nivel, de pana la 150 mp, pe un teren din intravilanul unui sat. Trebuie indeplinite toate conditiile.
Casa intra la notificare daca toate acestea sunt adevarate (Legea 169/2026, art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii)):
E intr-o localitate rurala, in intravilan. Terenul din extravilan nu intra.
E in afara zonelor protejate si a zonelor de protectie a monumentelor istorice (art. 294 alin. (2) lit. a)).
E o singura casa unifamiliala, cu acces propriu si lot propriu.
Are doar parter, sau demisol si parter. Fara subsol, fara etaj, fara mansarda.
Are cel mult 150 mp desfasurati, adunand toate nivelurile.
Respecta regulile de urbanism ale localitatii (PUG-ul si regulamentul local).
Se face pe unul din doua tipuri de proiect:
un proiect-tip pus la dispozitie de autoritatile centrale sau locale, ales prin concurs de solutii; sau
un proiect individual, facut de o echipa de arhitecti, ingineri constructori si ingineri de instalatii. Trebuie sa respecte ghidul Ordinului Arhitectilor pentru incadrarea in specificul local rural si sa fie avizat de arhitectul-sef al judetului.
Notificarea nu se poate folosi nici atunci cand lucrarea cere evaluarea impactului asupra mediului (art. 297 alin. (6)).
Ce nu inseamna „fara autorizatie"?
Nu inseamna fara proiect, fara studii sau fara raspundere. Notificarea inlocuieste autorizatia, nu munca din spatele ei.
Iti trebuie in continuare un proiect complet: arhitectura, structura si instalatii.
Studiul geotehnic si ridicarea topografica sunt obligatorii pentru casa asta, chiar si cu un proiect-tip (art. 298 alin. (3)).
Notificarea e o declaratie pe proprie raspundere ca indeplinesti conditiile (art. 297 alin. (2)).
Nimeni nu verifica tehnic proiectul. Un proiect notificat nu trece prin verificarea tehnica obisnuita. Raspunderea pentru corectitudinea lui e a proiectantilor, fiecare pe specialitatea lui (art. 298 alin. (2)). Raspunderea pentru respectarea regulilor e a proprietarului, a proiectantilor si a constructorilor (art. 297 alin. (4)).
Primaria poate spune in continuare nu. In 15 zile lucratoare poate aproba tacit, poate cere clarificari sau alte documente, poate cere documentatii pentru avize (de exemplu de la utilitati), iti poate spune ca iti trebuie autorizatie sau poate respinge notificarea, cu motivare (art. 296 alin. (1)).
In practica, calitatea proiectului conteaza mai mult decat inainte. Primaria nu il mai verifica in locul tau.
Proiect-tip sau proiect individual?
Ambele sunt permise. Proiectele-tip sunt deocamdata doar pe hartie, asa ca cei mai multi vor avea nevoie de un proiect individual.
Proiectele-tip se aleg prin concursuri de solutii, dupa o metodologie a Ministerului Dezvoltarii si a Ordinului Arhitectilor (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii)). Pana in octombrie 2026 nu am gasit un catalog publicat. Intreaba la primarie sau la consiliul judetean daca exista vreunul in zona ta.
Proiectul individual se face pentru terenul tau si pentru familia ta. Il fac un arhitect, un inginer constructor si un inginer de instalatii, respecta ghidul de arhitectura rurala pentru zona ta si e avizat de arhitectul-sef al judetului.
In ambele cazuri, casa trebuie adaptata la teren, de aceea sunt obligatorii studiul geotehnic si ridicarea topografica.
Ce faci daca vrei mansarda, o casa mai mare sau esti la oras?
Atunci iti trebuie autorizatie de construire. Pentru unele case de la tara, dosarul e simplificat.
Parter si mansarda (P+M), pana la 150 mp, pe un teren rural de cel putin 1.000 mp: e ce numeste codul „locuinta unifamiliala aferenta unei gospodarii rurale". Iti trebuie autorizatie, dar proiectul are un continut simplificat (art. 264 alin. (4) si anexa nr. 3; definitia la art. 584).
Etaj, subsol, peste 150 mp sau teren la oras: autorizatie de construire obisnuita.
Constructiile mai mici de langa casa (garaj, terasa acoperita, bucatarie de vara, piscina si altele asemenea) pot merge si ele cu notificare, pana la 50 mp in total. Asta nu se aplica in localitatile rurale din zonele metropolitane (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (i)).
Constructiile usoare, fara fundatie, din lemn sau metal, de pana la 20 mp in total si 2,5 m inaltime, nu cer nicio formalitate (art. 299 alin. (2) lit. c)).
Cum construiesti o casa cu notificare, pas cu pas?
Noua pasi. Primii cinci se fac inainte sa depui ceva.
Verifica terenul. Cere de la primarie un certificat de urbanism pentru informare (art. 254). Afli daca terenul e in intravilan, daca e intr-o zona protejata si ce permit regulile locale.
Verifica actele de proprietate. Notificarea o depune proprietarul sau cel care are un alt drept real asupra terenului (art. 295 alin. (2)). Asigura-te ca terenul e intabulat in cartea funciara.
Comanda ridicarea topografica si studiul geotehnic (art. 298 alin. (3)).
Fa proiectul: arhitectura, structura si instalatii, dupa regulile locale si dupa ghidul de arhitectura rurala pentru zona ta.
Obtine avizul arhitectului-sef al judetului pentru proiect.
Depune notificarea la primarie, pe hartie sau online: formularul, proiectul tehnic de executie simplificat si taxele prevazute de lege (art. 295 alin. (4) si (5)). Proiectantii inregistreaza proiectul in Registrul National al Constructiilor (art. 296 alin. (2)).
Asteapta. Primaria are 15 zile lucratoare. Daca nu raspunde, notificarea se considera aprobata, iar dupa alte 15 zile calendaristice poti incepe (art. 296 alin. (1) si (6)). Notificarea e valabila trei ani (art. 296 alin. (5)).
Construieste, cu o firma sau in regie proprie (art. 298 alin. (4)). Casa parter la tara e una din putinele constructii pe care codul te lasa sa le ridici singur (art. 279 alin. (1)). Pune panoul de identificare a investitiei cand incep lucrarile (art. 298 alin. (5)).
Semneaza receptia cu constructorul si cu un reprezentant al primariei si inregistreaz-o in Registrul National al Constructiilor (art. 298 alin. (6)). Pe baza ei, casa se intabuleaza in cartea funciara (art. 298 alin. (7)).
Ai un teren la tara si vrei sa-ti faci o casa pe un nivel? Programeaza o sesiune gratuita de 45 de minute la Office Hours. Spune-ne unde e terenul si ce ai vrea sa construiesti, iar noi iti spunem daca se incadreaza la notificare, ce trebuie sa contina proiectul si ce sa verifici intai la teren.
Cat dureaza?
Partea primariei dureaza cam cinci saptamani de la depunere. Inainte vin studiile, proiectul si avizul de la judet.
Certificatul de urbanism pentru informare: termenul legal pentru certificatele de urbanism e de 15 zile lucratoare (art. 257 alin. (4)).
Ridicarea topografica si studiul geotehnic: de obicei cateva saptamani, in functie de cat de ocupate sunt firmele.
Proiectul si avizul de la judet: depind de casa si de biroul de la consiliul judetean. Procedura e noua, asa ca lasa-ti o marja.
Notificarea: 15 zile lucratoare pentru raspunsul primariei, apoi 15 zile calendaristice pana poti incepe (art. 296 alin. (1) si (6)). Adica vreo cinci saptamani, daca nu ti se cer clarificari.
Ce risti daca construiesti fara notificare?
O amenda si o casa greu de intabulat, de vandut sau de pus garantie la banca.
Ai construit fara notificare sau nu ai respectat proiectul notificat: amenda de 5.000–50.000 lei (art. 357 alin. (1) lit. a) si alin. (4) lit. a)).
Ai construit fara autorizatie ceva ce o cerea, de exemplu o casa cu mansarda sau de peste 150 mp: amenda de 50.000–1.000.000 lei (art. 357 alin. (1) lit. b) si alin. (4) lit. b)).
O casa deja construita fara acte nu se poate legaliza prin notificare. Iti trebuie autorizatie de regularizare (art. 301). Casele parter sau parter si etaj, de pana la 150 mp, se pot regulariza fara termen (art. 301 alin. (2)).
Afla daca terenul tau se incadreaza inainte sa platesti un proiect
Intr-o sesiune gratuita de 45 de minute la Office Hours, un arhitect se uita cu tine la teren si la ce vrei sa construiesti: daca intra la notificare, ce presupune proiectul complet (arhitectura, structura, instalatii, studiile, avizul de la judet si dosarul de notificare) si ce sa verifici intai la teren.
Adu: unde e terenul (adresa sau numarul cadastral), extrasul de carte funciara, certificatul de urbanism daca il ai si o schita sau cateva poze cu tipul de casa pe care il vrei.
Fara presiune de vanzare, fara obligatii. Alege mai jos o ora; apare in fusul tau orar.
